第四种市场从未经历过房产泡沫或者大起大落（如美国众多的小城镇）。所以，尽管全国房产均价从2009年初的166400美元增长到176900美元，各地房价仍然差异迥然。国家房产经纪人协会（National Association of Realtors）所跟踪记录的155个大都市地区中，有100个地区的房价在今年第二季有所增长，同时有14个地区经历了双位数的增长。但是在另外一些房产市场，诸如拉斯维加斯，房价仍在下降。

就全国范围来看，房价与2009年4月的谷底相比增加了6%，但仍然比2006年7月的峰值低28%。

混乱中的支点

从房产市场获得意义的信息面临一个巨大的障碍：数据来源杂乱，同时也混合了不同的测量方法。比如，根据至少一家公司的计算，曼哈顿地区的均价从131万美元增长到143万美元。但是如果以每平方英尺为基准，房价则并未增长。

从这混乱的房产数据中获取意义的一个方法是比较纽约和洛杉矶这个样本城市。前者房价一直稳定，后者经历了大起大落，现在正在稳步恢复中。

根据纽约房产经纪公司柯克南集团（Corcoran Group）的分析，纽约房价在2009年有中等程度的跌幅，达到15%。其他公司把降幅定到10%到11%之间。

从2008年到2009年，曼哈顿均价跌了20%，即从2008年的103万美元降到2009年第四季度的81万美元。如果以平方英尺为基准，曼哈顿房价跌了17.6%，同时新建房产的房价降了22%。

依据第二季度的凯斯席勒房价指数（Case-Shiller Index），纽约房价每年正以0.2%的速度增长（这是以整个城市而言，而不只是曼哈顿）。

接下来会发生什么？

尽管曼哈顿公寓房价20%的跌幅看上去有些让人瞠目结舌，但是和洛杉矶房价经历的的崩盘比起来还是大巫见小巫。从2007年的峰值到2009年初的谷底，洛杉矶均价跌了近50%。洛城房价在2000年不到20万美元，2007年达到55万美元，而2009年1月跌到30万美元。

依据凯斯席勒指数，作为浴火重生的房产市场的代表，洛城房价去年已经增长了9.2%。

纽约和洛杉矶的所面临的问题是一样的：接下来会发生什么？这是短暂的房价稳定，不过是长久跌落过程中一个暂停而已？或者是房价稳步回升的起点？

为了回答这个问题，我们必须着眼于每个城市的经济基础，不同房价房屋的供给已经潜在用户的需求。

就业状况的启发

常识告诉我们如果某个地区的就业率在下降，那么房产市场不可能兴盛。所以，纽约现在相对的房价稳定可能来源于就业率的回升。2010年，纽约新增了48500个私营就业岗位。在全球金融危机的影响下，纽约的金融部门损失了35000个工作职位，但是2010年金融部门已经新增了500份工作岗位。纽约8月的失业率稳定在9.4%，略低于全国9.6%的平均水平。

美联储（The Federal Reserve）最新的黄皮书（Beige Book）指出旅游业是纽约城的重要的支柱产业。尽管酒店客房量和去年相比已经增长了5%，而且房价也比一年前高出10%到15%，7月与8月的酒店居住率仍然稳定在90%左右。

这份报告如此给纽约房价定位：“曼哈顿地区房价本质上是平稳的，而全纽约城的房价总体说来也很稳定。”

然而加州仍然受困于工作萧条，随着8月份雇主们裁掉33500个职位，加州的失业率已经膨胀到12.4%。

洛杉矶的知名产业——好莱坞——也受到巨大影响：由于其他州和国家强大的税收抵免政策的诱惑，在这开拍的电影变少，很多电影开始在其他地方开拍。但是2010年中期南加州的房产销售量却达到近四年的顶点，而且洛杉矶一些区域房价的增长也十分引人注目。

洛杉矶商业杂志（L.A. Business Journal）的最新报告显示，洛杉矶郡住宅房价在8月有所增长，房产经纪人指出热门的邻近区域的购房投资热的回升。格伦代尔（Glendale）、好莱坞和圣塔莫妮卡（Santa Monica）的一些地区的房价年增率高达40%。

一个失业率达12%的地区如何支撑这样高的房价和销售热？

购房者都是谁？

纽约和洛杉矶的主要客源都是外国投资者，他们把现在的美国房产看作是物美价廉的商品。贝弗利山（Beverly Hills）的纳曼德联合房产经纪人公司（Nourmand & Associates Realtors）董事长迈克尔·纳曼德（Michael Nourmand）指出中国商人在贝弗利山地区相当活跃，已经取代了之前的欧洲买家。

在纽约，外国政府和机构掀起购房热，曼哈顿那些数百万美元的房源变得炙手可热。

另外的买家主要是利用低利率、低首付的联邦住宅管理局（FHA）贷款。在南加州，8月份的成功交易中有36%借助于联邦住宅管理局的担保贷款。

但是谁负担得起曼哈顿140万美元的公寓，又是谁把洛杉矶引入注目的银湖（Silver Lake）地区的房价抬高到80万美元以上？

答案就是尽管经济衰退集中在纽约和洛杉矶这些城市，但是前5%的美国家庭依然状况良好。就如我在8月份曾说的，尽管剩下95%的家庭的收入停滞不前，这前5%的收入和资产——那些年收入在21万美元及以上的家庭——仍在增长。

未来仍无法保证

虽然纽约和洛杉矶的房产销售和房价都在增加，但近来有迹象显示各地房地产市场开始疲软。洛杉矶附近一些地区的销售量急剧下降：谢尔曼橡树地区（Sherman Oaks）房产销量跌了近76%，从2009年的7月91套到2010年8月的21套。

低价房产的隐形库存阻碍着市场，很多市场中的贷方数量居高不下，意味着仍存在供过于求的危险。

更大的疑问是：这些5%的美国顶级家庭中有多少在现今的房价情形下急于购房？如果答案是“很多”，那么曼哈顿和洛杉矶黄金区域的百万豪宅将不会降价。可倘若这些人的购房需求由于某种原因减弱，房价也会随之下降。

国外买家的购房热情也是阴晴不定。如果全球经济或者汇率波动，拿着现金的非美国购房者的数量将会骤降。

当今世界的一切都难以确定，就算是在看似稳定的房地产市场，过去的成绩也不是未来业绩的保证。

 （作者：CHARLES HUGH SMITH，原文地址。）