可是市场上所见到的赔本出售屋，大都是还未征得贷款行的同意，由屋主或经纪人定价而挂牌出售的房子。由于每栋房子的屋主和贷款行都不一样，所以赔本出售屋的买卖成功率也不一样，幸运的可以卖掉，但绝大多数都只会在市场上长时间地扰乱人心，到头来却只有落个被拍卖或被银行收回的下场。
为什么会出现赔本出售（short sale）的房子呢？
屋主在高价时贷款买进，由于各种原因屋主不能继续还贷，这时屋主有几条路可走：
一，Apply loan modification，向贷款行申请降息或修改贷款方式从而降低每月的还贷数目，继续拥有产权。
二，Walk away，放弃产权，一走了之。可是这样做会毁了自己的信誉，在今后的七年中都很难再贷款买任何东西。
三，Short sale，屋主委托经纪人挂牌赔本出售。
可是屋主按照房价下跌后的市场价所卖房子的全部所得，都不够还银行的贷款，自己又没钱补贴差价，也不想放弃产权而毁坏自己的信誉。这时屋主向贷款行提出申请，希望贷款行同意赔本出售并承担差价的经济损失。如果贷款行批准了，屋主就不用支付任何费用，而且信誉不会毁得那么惨。银行会根据每个屋主的具体困难和经济情况（hardship）来决定是否愿意原谅屋主并承担损失，可是在南加州仍然有大约80-90%的赔本出售屋(short sale homes)得不到批准而卖不出去，并不是因为找不到买主，而是银行不放。
亏本出售（Short sale）房子的买卖过程：（我的经历：一个不成功的实例）
屋主小李两年前申请到100%的贷款，借了60万美元买了一栋新房，他们欠一贷行（Citi）48万（first loan），欠二贷行（Summit）12万（second loan）。今年初由于小李的工作调动，他们不得不搬到了离工作较近的地方去。可是那栋房子的市场价已降到46万左右，而他们不可能拿出14万来不填补差价还清贷款，于是我接到小李的委托，帮他们挂牌赔本出售他们已经搬空了的房子。
我和他们签了销售代理合同（listing agreement)之后，立即将房屋的所有数据输入到南加州的MLS系统，标价45万美元（比市场价低）。由于这栋房子又大又新，条件很好，市场上也不多，所以一周后我就通过不同的买方经纪人拿到了10个购买协议（offers），我选了一个条件最好的买主：出价47万，首付20%现金。这里我要指出的是，并不是出价最高的就是最好的买主！有个买主出价50万，但要求卖主退还3%来支付其贷款费用，虽然出价最高，但我知道这个offer是行不通的，因为这栋房子不可能得到估价师的50万评估。
找到最佳买主之后，我就按照第一贷款行Citi Mortgage的要求准备各种文件：屋主的困难声明书（hardship letter），银行存款证明，工作收入证明和过去两年的税单（W2form）；买主的购买协议（purchase agreement）；卖房费用清单（seller＇s closing cost）以及估价用的邻近房屋买卖历史对比（comparables）等等，一共50页的文件档案（short sale package）准备好了就邮寄或传真给一贷行Citi的损失处理部门（loss mitigation department）。
接下来的就是遥遥无期的等待，我定期打电话或邮件给那个部门的有关人员，可是要不就没人接电话，要不就是说还没时间看我们的材料。他们只不过是银行的一般职员，银行的损失与他们也没多大的厉害关系，而且他们每天要处理的文件非常多，人手也不够。当然不同银行有不同的情况。
大约两个月过去了，有了一点进展，我的文件已经上交到“赔本出售部门”了（short sale department）。让我与那个部门的某某负责人联系。当然，这期间我与卖主的二贷行和买主都定期保持着联系，以确认买主还在等待之中。
这样又等了半个多月，终于，我接到了一贷行Citi的批准信件，但附带了很多条件，其中最主要的就是要我们在一个月之内办完所有的转户手续，而且他们同意给二贷行（Summit）一万美元，如果二贷行不同意这个分成，那么这个买卖也成不了。得到一贷行的批准是我意料之中的，因为一贷行的损失并不大，最多四五万美元，而二贷行就会损失11万美元。所以关键是看二贷行能否批准。
我立即给二贷行的总经理发了一封提议书并附上很多相关文件，希望他能接受一万美元的补偿而放弃对屋主的债务追踪。如果他不接受，房子一旦被一贷行拍卖，那么二贷行就会损失所有的12万美元，一分钱都拿不回来。照理说一贷行愿意给二贷行一万美元的分成已经是很大方很少见的了，可是没想到二贷行很有骨气，觉得一贷行给他们一万美元是对他们的不尊和悔辱。这个二贷行碰巧是一个在纽约的中国人拥有的贷款银行，我对他们能在美国创办银行并发展了几个分行充满敬意，可是为了这点面子而放弃一万美元也似乎不像个银行家所为。当初为了攒取高利息，把一贷卖给Citi，二贷留给自己时 ，就应该知道有今天的风险。我和这个老总通过几封邮件，知道他对屋主和Citi都很不满意，说我们中国人应该争取自己的尊严，宁为玉碎不为瓦全。他坚持要一贷行给他们五万美元，否则就不放手，而一贷行坚持最多一万美元，互不相让，我再也无能为力。
我几个月的工作就这样付之东流！其实就算是二贷行同意了，我也得从头来过，因为就在一贷行批准的前一天我接到那位最佳买主的电话，说他们等不了，已经买了另一栋房子了。我知道我还可以找到新的买主，可是由于买主不同，价钱和其他条件都不一同，我必须以新的买主重新申请批准和延期。
屋主小李也无能为力，只有等待银行的拍卖通知，可是至今半年过去了也毫无音讯，那么好的房子就这样空在那儿，即便有很多人想买也只能等着买拍卖不成后的银行屋了。当然如果买主有全现金的话，就可以到拍卖现场去购买。
为什么有那么多的赔本出售屋（Short sale homes）上市呢？
两三年前当房价上涨时，市场上几乎就见不到赔本出售屋，而今房价大跌，拥有负资产的屋主越来越多，这时如果屋主的经济情况发生了变化，比如说失业，降工资，离婚，工作调动或家里挣钱的人生病，去世了等等，屋主确实不能继续偿还贷款而不得不卖房，这才应该是赔本出售屋上市的真正原因。
可是，现在却有很多屋主，他们的经济情况根本就没有发生变化，如果愿意，他们完全可以继续还贷，但是眼看自己的房子成了负资产，心里很不舒服，而市场上的房子又很便宜，所以有的屋主就决定先去买栋便宜的房子，再挂牌争取赔本出售负资产的房子。因为对屋主来说争取赔本出售的工作都是由经纪人来做，如果通过了，屋主的信誉损失也不大，而且还不用支付任何费用，因为经纪人的佣金是由银行来支付的。因此市场上就出现了各种各样的赔本出售屋。不过这种情况下的赔本出售当然很难得到银行的批准。目前在我们这个地区赔本出售屋的成功率大约只有百分之十左右，其中多数是那些有真正困难的，只有一个贷款行的，差价损失也不是很大的屋主。
范晓天
2009年10月25日于美国洛杉矶
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