（1）美国房地产市场历史趨勢

事实上，美国楼市曾多次上演”谷底反弹’’好戏。 从2000年3月科網泡沫开始破裂 （dot-com bubble），納指在短短18個月內暴跌78% ，楼价开始回落。再加上2001年的911事件，美国经济走入衰退，2001年底陷于谷底。此後美國聯邦儲備委員會在兩年的時間里14次降低利率。實施規模達3500億美元的減稅計劃。這些措施對消費起到了重要的刺激作用，進入2002年以來，美國經濟呈現复蘇跡象，美國經濟2003年出現持續增長態勢；谷起了美國的樓市。于这时已买了楼的投资者，在5年内有的已稳賺一倍，以加州为例，02-06年房价已狂飙120%。

及后2007年中次按危机发生后，全国楼市告急，2009年4月更跌至谷底，全国楼房平均大跌30%以上，一些州分如Las Vegas更下跌赵过一半。随着美国美國聯邦儲備的伯南克用600万亿美元推行一揽子量化寬鬆政策刺激经济，再加上减低利率及批准了801万亿美元的减税计划，到现在，从多个经济数据显示，美国已經走出金融風暴陰影，整体經濟開始止跌回升，楼市也有开始复苏的趨勢。2010年最後三個月受美國消費者支出增加推動，美國經濟增速加快﹐預示今年的復甦步伐更會加快脚步。楼市再度升温，指日可待。

（2） 美国经济复苏的预示

自上年开始，有关美国经济的利好数据不断涌现。事实上，美国被认为是世界上最强大的国家，也被誉为全球增长和创新改革的引擎。3亿多的人口为14.3万亿美元的国内生产总值做出了贡献，就算是面临金融危机，依然稳站全球国内生产总值最高的国家，远远抛离排第二的中国有5万8千亿美元。

从以下的数据，可以看出美国经济已稳步上扬：

· 国内生产总值增速加快

2010 年的国内生产总值是利好的，随着总统奥巴马投放600万亿美元刺激经济的消息，2011年的就业也会增加，这些都会导致房屋销售和需求的增加。美國去年第三季度、第二季度和第一季度的GDP增幅依次為2.6%、1.7%和3.7%。刚发布的第四季度國內生產總值（GDP）折合成年率增長3.2%. 使美國GDP總規模達到2007年末衰退開始以來的最高水平。

受持續低價及就業市場略有好轉推動﹐去年年底假日期間購物有所回升。第四季度消費支出（在美國經濟需求中所佔比例約為70%）增長4.4%﹐創2006年年初以來最高水平﹐相當於2010年前三個季度消費支出平均增幅的兩倍。

對經濟增長構成提振的另一個部門是非住宅固定資產投資。汽車及家具等耐用品支出增長21.6%﹐食品和服裝等非耐用品支出增加5.0%。交通運輸及醫療保健等服務支出增加1.7%。

美國總統奧巴馬刚公佈的2012財年預算案顯示未來兩年美國經濟有望加速增長，2011財年GDP將增長3.1%，2012年更增长至4.0%

· 失业率持续放缓

从 1948年以来，美国的失业率平均值为5.7%，最高为1982年11月的10.8%，最低为1953年5月的2.5%。根据 tradingeconomice网站的调查，美国失业率由2009年10月高峰期10.1%，逐步回落至今年1月的9%，為2009年4月以來最低水平 。

美國勞工部（Labor Department）公佈﹐1月份非農就業人數增加36，000人﹐私營部門就業人數增加50，000人。去年12月份非農就業人數經修正後為增加 121，000人﹐初步數據為增加103，000人。所有行業工人平均小時工資增加8美分﹐至22.86美元。這些數字正正顯示，勞工市場逐步獲得改善，朝著正面方向邁進。

· 20年以來最低利率

利率的增加会减慢对美国房地产的复苏有关键的影响。美國聯邦儲備委員會特意降低了基准利率，从2008年9月的2%降到2009年1月最低点0.25%，一直持续至今。30年期固定抵押贷款的平均利率降至4.74%，而15年期固定抵押贷款平均利率也下降至4.05%。貸款利率達到前所未有的低水平，大大減輕供樓人士的負擔。随着利率处于历史上的最低点，经济会有所提高。

· 通货膨胀保持低位

在过去5年中，通胀率已经相对稳定直到2009年。国际货币基金预期到2015年通胀率会维持在1.74-2.15%之间。可见下表。美国的通胀率从 2010年5月2%的增长下降至11月1.1%的增长。如今﹐通脹領域幾乎沒有什麼壓力﹐就業市場也在復蘇﹐因此經濟學家認為美聯儲最早要到2012年初才會加息。

· 人口不断增长

根据美国统计局估计，国内每七秒有一位婴儿出生；每三十七秒有一位新移民入境。由1990年至2009年，平均每十年人口增加一成以上。按照国际货币基金的数据，美国人口未来的5年每年要增加1%，2015年时人口将超过325百万。来自纽约大学的经济学家Nouriel Roubini认为，美国经济不会再跌入更深的经济衰退。

（3）美国房價已逐步回升

次贷发生前，美国楼价大幅上升，左下图显示在2004-2006期间，Las Vegas 就有53.2%的年增长，LosAngeles， Miami就有多于30%的年增长。在次按发生后，这些楼价已格從歷史高點滑落，右下图可看到美国房价从从2006年5月到2009年5月跌了33% ，Las Vegas 更降多于一半。

美國大部分經濟學家已經預估這一波回落會在2009 年底觸底，然後回歸歷史曲線，往前一世紀，美國房產年平均成長5% - 10%.。着实自从2009年4月房价下跌以来，到2010年10月房价已上涨了5.7%，暗示着未来房价有上升的趋势。

现时美國房產中位價已開始穩步上揚，楼市已经回归至2003年的水平 （见下图），根据MacroMarkets的房屋专家分析，在2010年到2014年年底，物业价格会增加12.4%多。美國國家房地產經紀人聯合會（National Association of Realtors）指出，处于谷底的按揭贷款率和历史上的高房价承受条件，销售能快速恢复，并能提供就业机会。

根据RealtyTrac，美国物业代表报道了262，339份申请法拍房屋，2010年11月21%有所下降。自从RealtyTrac2005年1月开始公布美国赎回申请报告，11月的下降是有史以来最厉害一次。每月平均492个单元中会有一户收到赎回申请文件。

美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors， 簡稱NAR）于2月10日的報告顯示﹐去年第四季度美國有大約一半的城市地區住房價格上漲﹐初步顯示出住房市場在經歷嚴重衰退之後出現一定企穩跡象。美国有个别洲出现了明显的物业市场复苏的信号。Trulia——一家房地产研究公司的研究表明，在纽约的销售价格的中位数比起去年同期增长了10.2%，而且销售额增长超过了10.5%。2010年9月至11月，纽约销售额的中位数增加了27.8%。纽约物业价格的增长导致2010年第三季度房地产销售速度比起去年同期快了42天。平均是167天。房地产协会也指出，12月份二手房成交量从十一月份的470万套的成交量上升到528万套，上涨12.3%。

越来越多的专家坚信，2011年房价会增长尤其是新年房屋市场会有更多的活动。随着新年的到来，房价的不俗表现，投资者对2011的房价表示乐观。

入市良机，就在今朝！美國地產有一項主特點，就是房屋不太會因屋齡而折損價值，因此長期投資美國房產不只租金收入，歷史平均每10-15年房屋價值就會翻一倍以上。房地產是長期投資，只要願意長期持有和選對地點，美國房產幾乎是穩賺不賠。